最近一段時間，“是否應提前還房貸”話題的熱度居高不下。先是“這屆年輕人不想給銀行打工”話題沖上熱搜，后是有人將提前還房貸與銀行理財、基金等投資收益進行比較。不少人留言稱，年輕人傾向于提前還清房貸，以減少所需支付的利息總額。

乍一算房貸利息總額，確實容易嚇一跳。假設你申請100萬元的商貸（非公積金貸款），期限30年，首套房執行4.6%利率，按照等額本息還款方式，你總共需要支付84.55萬元利息以及100萬元本金，即便按照等額本金還款方式，所需支付的利息也高達69.19萬元。如果是二套房執行5.7%利率，100萬元30年期的商貸，在等額本息還款方式下，利息總額高達108.94萬元，比100萬元本金還要高。

由此可見，“是否應提前還房貸”既是經濟學問題也是社會民生問題。可是，回答此問題不能依靠“給銀行打工”這種簡單思維，而要根據經濟學原理進行理性分析和科學研判，其核心邏輯是，要比較名義利率、實際利率，分析不同時期、相同數量人民幣的購買力，以及個人收入隨著時間推移如何變化。

分清名義利率和實際利率，才能弄懂你我的貸款利率。很長時期內，不論是個人住房貸款還是企業經營性貸款，所執行的利率均為名義利率。而實際利率是什么呢？它是根據通貨膨脹矯正的利率，即實際利率等于名義利率減去通貨膨脹率。假設貸款的名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，實際利率就是6%，通貨緊縮則反之。因此，名義利率告訴你的是，隨著時間推移，你賬戶上的人民幣數量增加有多快，而實際利率告訴你的是，你賬戶上人民幣的購買力提高有多快。這也就解釋了為何金融學者要將貸款稱為“福利”，但前提是存在通貨膨脹。

在此基礎上，再去比較不同時期、相同數量人民幣的購買力。首先要厘清兩個概念，CPI（消費者物價指數）和通貨膨脹。CPI用來監測隨著時間推移，消費者生活的總費用如何變動。如果物價總水平上升了，經濟學者將此情況稱為通貨膨脹。接下來可以分析，今天的100萬元在20年后相當于多少錢。用2022年的100萬元乘以2042年物價水平與2022年物價水平的比值，即可得出結果。當然，這其中包含諸多不確定因素，需要借款人進行預判。

考慮了上述因素之后，再研判一下你未來幾十年的收入走勢，從而回答“是否應提前還房貸”。通貨膨脹不利于固定收入群體，但對于變動收入群體來說，他們的貨幣收入通常會走在價格水平、生活費用上漲之前。因此，如果未來的收入將逐年增加、且增幅較大，不提前還款或許是一個更好的選擇，而固定收入群體則反之。